在土地資源和城市住房日趨緊張的今天,地下空間的“整編”被納入議事日程。
近日,記者獲悉,根據(jù)國務(wù)院部署,2012年底,國土資源部將正式接管經(jīng)營性地下室的相關(guān)管理工作,為此國土資源部已給各地方國土資源局下達“死命令”,即著手將經(jīng)營性地下室管起來,目前北京、天津、成都、廣州等已作為試點城市開始對經(jīng)營性地下室進行確權(quán)登記。
據(jù)記者了解,北京市由于歷史因素等眾多原因,地下空間的清理工作一直進展緩慢。為加快進度,在繼北京市人民政府民防局(以下簡稱“北京市民防局”)清理人防地下室后,北京再次推出對經(jīng)營性地下室確權(quán)登記的有力舉措。但在各試點城市中,北京開展此項工作難度最大。
北京市國土資源局新聞處處長欒鵬告訴記者,此次確權(quán)登記在對混亂的經(jīng)營性地下室進行產(chǎn)權(quán)明確的同時,可借機收回一部分地下室,然后通過招拍掛出讓,北京市將借鑒廣州、成都在此方面試點中的一些有益經(jīng)驗,于近期逐步推進。
地下室多“無主”
近日,記者對北京部分住宅樓地下室進行了走訪,走訪中發(fā)現(xiàn)多數(shù)地下室處于“無主”狀態(tài)。
11月20日,記者來到西壩河?xùn)|里15號樓地下室,該樓地下約有二三十間小屋,每間20平方米左右,月租金約500元。記者了解到,該處地下室已由小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租,但作為出租方的物業(yè)管理公司卻沒有地下室產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)等任何相關(guān)證件。隨后記者聯(lián)系了同樣擁有地下空間的西壩河南里、北太平莊文慧園等小區(qū),情況如出一轍。
“目前,北京市國土資源局確權(quán)經(jīng)營性地下室,就是為了確定地下室的產(chǎn)權(quán)問題。”欒鵬表示。
欒鵬告訴記者,北京市國土資源局對地下空間的確權(quán)登記主要遵循以下原則:一是優(yōu)先考慮地表土地使用權(quán)人(針對城市建設(shè)用地)。根據(jù)試點城市的經(jīng)驗可以得知:地下空間的土地出讓金數(shù)額大約是地上土地出讓金的10%~20%。但如果私自改變了地下空間的用地性質(zhì),確權(quán)登記時需要補繳部分土地出讓金;二是私人開建的地下室需要報批(針對農(nóng)村集體土地),但不能超過每年城市地下室用地指標(biāo),總量要到國土資源部備案;三是已花錢購買的將給予保護,比如住宅業(yè)主購買的車位等,這屬于投資人自身所有,但會進行登記確權(quán),并給予土地使用證。
然而,關(guān)于小區(qū)地下室的產(chǎn)權(quán)究竟應(yīng)屬于業(yè)主還是屬于開發(fā)商,各界一直爭議不斷。欒鵬表示,在土地國有的大背景下,現(xiàn)時小區(qū)地下室產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬開發(fā)商已成為主流認(rèn)識。因為具體實踐中,辦理產(chǎn)權(quán)先是由開發(fā)商辦理整棟樓房的產(chǎn)權(quán),而后隨著商品房的銷售,各購房人取得自己所購買的房屋面積的產(chǎn)權(quán),開發(fā)商在整棟樓房中的產(chǎn)權(quán)面積逐步扣減,未出售的產(chǎn)權(quán)面積,因所有權(quán)未發(fā)生變動,其產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商所有。業(yè)主購買房屋后,所辦理的產(chǎn)權(quán)證上登記的房產(chǎn)面積只含有其購房的套內(nèi)面積和已分?jǐn)偟拿娣e。
北京市的確權(quán)登記就將在這一認(rèn)識的基礎(chǔ)上開展,而大部分經(jīng)營性地下室的產(chǎn)權(quán)年限被設(shè)定為40年。
相比北京,廣州和成都對于經(jīng)營性地下室的確權(quán)工作進展要順利得多。據(jù)悉,廣州現(xiàn)已通過招拍掛出讓了一塊收回的地下空間。
人防工程區(qū)別對待
有別于由國土部門管理的經(jīng)營性地下室,人防工程則由各地民防局負(fù)責(zé)管理。
2012年年底,北京市人防工程將清空住戶,騰出的空間主要用于社區(qū)公益場所、物資儲備庫以及地下車庫。
北京市民防局向記者證實,對于人防工程中合同到期者,將進行清理。簡單地說就是不讓住人了,但可以放置物品。
“以長安商場為例,其人防工程的使用權(quán)在2012年2月1日到期后,我們就對其進行了清理。”但北京市民防局相關(guān)負(fù)責(zé)人同時也表示,對于合同到期的,在不能住人的前提條件下,經(jīng)協(xié)商也有續(xù)簽租用的可能。
“目前的清理工作主要是先從容易的地方入手。北京市民防局正在加快制訂《平戰(zhàn)結(jié)合人民防空工程設(shè)計規(guī)范》,預(yù)計將于2013年3月前出臺。”前述北京市民防局負(fù)責(zé)人表示,人防工程的清理工作困難不小,目前北京市民防局已將權(quán)力下放到各個區(qū)縣,希望各個區(qū)縣盡快完成任務(wù)。
“這種對地下空間的清理非常艱難,所以北京市國土局暫時沒有一個具體的日程表,規(guī)定什么時候必須完成。”欒鵬坦言。