明天起,被稱為“陰陽(yáng)合同殺手”的存量房評(píng)估系統(tǒng)將上線,二手房稅費(fèi)將按照該系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)征收。這一舉措有可能殺滅二手房陰陽(yáng)合同,也很可能導(dǎo)致二手房交易稅費(fèi)的提高。
對(duì)這個(gè)前景,中介當(dāng)然不爽,市民也不見(jiàn)得高興。
2007年以來(lái),房?jī)r(jià)高企,稅費(fèi)也水漲船高。買賣二手房的人,為了少交點(diǎn)稅,就想出了陰陽(yáng)合同這么個(gè)辦法。雖說(shuō)合同有陰陽(yáng)之分,但這個(gè)辦法一直是公開(kāi)的秘密。其具體做法很簡(jiǎn)單:買賣雙方先簽訂一份真實(shí)意思表達(dá)的合同。到了繳稅環(huán)節(jié),中介就拉來(lái)一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu),把房子的價(jià)格估低一些,然后按照這個(gè)較低的“評(píng)估價(jià)”繳稅。
一般來(lái)說(shuō),一套實(shí)際成交價(jià)為50萬(wàn)元的房子,“評(píng)估”成40萬(wàn)元甚至更低,都是可能的。以較低的“評(píng)估價(jià)”納稅,自然省錢。
現(xiàn)在,政府不再相信評(píng)估機(jī)構(gòu)的“評(píng)估”了。它自己采集了90多萬(wàn)套二手房信息,制作了這個(gè)存量房評(píng)估系統(tǒng)軟件,準(zhǔn)備按照系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)來(lái)征收稅費(fèi)。
從建設(shè)誠(chéng)信、規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的角度,筆者歡迎這一評(píng)估系統(tǒng)的出現(xiàn)。誠(chéng)信是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),沒(méi)有誠(chéng)信,就沒(méi)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。誠(chéng)信的合同,不應(yīng)該是陰陽(yáng)合同。陰陽(yáng)合同有礙誠(chéng)信,終非正道。從法律上來(lái)講,這種做法涉嫌偷稅漏稅。而且,其鉆空子的做法,有時(shí)候也會(huì)導(dǎo)致買方或賣方遭受損失而無(wú)法申冤。
但是,如果從稅費(fèi)負(fù)擔(dān)來(lái)看,事情就有了另一面。二手房交易的稅費(fèi)已經(jīng)夠重了,房?jī)r(jià)高企與高稅費(fèi)有相當(dāng)?shù)穆?lián)系。二手房交易者希望省點(diǎn)錢,少交些稅和費(fèi),這個(gè)愿望也是完全可以理解的。
據(jù)估算,在陰陽(yáng)合同避稅的基礎(chǔ)上,二手房交易的稅費(fèi)約占實(shí)際成交價(jià)的10%―15%,其中占大頭的是稅收。假定系統(tǒng)評(píng)估價(jià)與實(shí)際成交價(jià)相同,那么,稅基提高了,即便稅率不變,稅負(fù)仍然加重了?，F(xiàn)在,賣方按凈收入來(lái)賣房,所有稅費(fèi)的實(shí)際承擔(dān)者都是買方。稅收增加,將變相推高房?jī)r(jià)。
搞來(lái)搞去,卻讓房?jī)r(jià)更上一層樓,這恐怕與中央調(diào)控房?jī)r(jià)、保自住壓投資的政策是背道而馳的。更不用說(shuō),二手房買家多屬收入有限人群,他們本應(yīng)是涉房政策的受益者,而非利益受損者。
規(guī)范稅收征管,當(dāng)然是應(yīng)該的。但房地產(chǎn)事關(guān)民生、政局,相比之下,稅費(fèi)屬于戰(zhàn)術(shù)范疇,政局則是戰(zhàn)略大要,戰(zhàn)術(shù)舉措無(wú)疑要服從于戰(zhàn)略部署。
因此,筆者認(rèn)為,存量房評(píng)估系統(tǒng)的推行,姿態(tài)似乎可以更圓潤(rùn)一些。多少要帶一點(diǎn)對(duì)社情民意的關(guān)注和敬畏,帶一點(diǎn)對(duì)父老鄉(xiāng)親的關(guān)愛(ài)與溫情。收費(fèi)征稅,本來(lái)就是從別人口袋里掏錢的事情,是否一定要非常生硬、非常雄赳赳氣昂昂地做呢
筆者建議,在評(píng)估系統(tǒng)推行的前3年,政策不妨來(lái)些彈性,打點(diǎn)折扣,給市民以充分的時(shí)間和實(shí)惠。假定系統(tǒng)評(píng)估價(jià)等于實(shí)際成交價(jià),那么,第一年,按評(píng)估價(jià)的七折征稅;第二年,按八折;第三年,按九折。到第四年,再完全按照系統(tǒng)評(píng)估價(jià)征稅。
這種做法,在東莞只是個(gè)建議,在有些地方,則有成功的實(shí)踐。例如,深圳從去年7月11日起,開(kāi)始按照系統(tǒng)評(píng)估價(jià)來(lái)征稅。但市民欣慰地發(fā)現(xiàn),深圳的系統(tǒng)評(píng)估價(jià),約為市場(chǎng)價(jià)的70%左右。
深圳的做法,貼近現(xiàn)實(shí),體恤民情,兼顧多種政策、法律,東莞完全可以借鑒。
我們相信,有關(guān)部門推出這套評(píng)估系統(tǒng),更多地是從規(guī)范稅費(fèi)征管的規(guī)范化、嚴(yán)肅性來(lái)考慮,而不是為了搞錢。