一、如何判斷二手房是否是抵押房

     一般地說(shuō),如果購(gòu)房者購(gòu)買的房屋已經(jīng)被抵押,則一旦出售人不能履行其以該房屋擔(dān)保的債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)將該房屋拍賣,并且以拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。這種情況就叫做抵押。而正因?yàn)榈盅?購(gòu)房者如果在購(gòu)房前沒(méi)有意識(shí)到該二手房上設(shè)有抵押,那么其就不能如約獲得該房屋,最后也只能請(qǐng)求出售人返還房款并賠償損失。故而,應(yīng)該怎么判斷設(shè)有抵押的二手房,就顯得非常重要了。一般來(lái)說(shuō),判斷方法有兩種:

    1、詢問(wèn)出賣方。該二手房是否設(shè)有抵押,出賣方應(yīng)該最清楚。購(gòu)房者可以通過(guò)要求出賣方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單,以此來(lái)判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當(dāng)然,如果出賣方刻意隱瞞,或者不清楚的話,就只能采用第二種方法。

    2、到房屋登記機(jī)關(guān)查詢。購(gòu)房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié),這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。如果登記簿上,注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的,那就可以判斷該二手房是完整的。

 二、有抵押的二手房能購(gòu)買嗎,如何購(gòu)買

    二手房之上設(shè)有抵押,是不是就意味著不可以購(gòu)買了呢答案是否定的。我國(guó)《擔(dān)保法》做出了明確的規(guī)定,為設(shè)有抵押的二手房在市場(chǎng)上繼續(xù)流通提供了解決方案。那么,應(yīng)該如何購(gòu)買這些設(shè)有抵押的二手房呢

     1、如果是通過(guò)按揭貸款購(gòu)買的房屋,買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意,如果抵押權(quán)人不同意,只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶。

      2、如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況,一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái),或通過(guò)其他方式依法解除查封后,方可進(jìn)行二手房買賣。房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí),對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件,該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位,之后單位將房屋作為實(shí)物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人,但要符合一定條件時(shí),才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房,一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

     以上兩種方法是購(gòu)買設(shè)有抵押的二手房的有效方法。在具體操作中,要使抵押權(quán)人同意,一般都是必須要先還清銀行貸款、房產(chǎn)局注銷抵押后才能辦理房產(chǎn)交易過(guò)戶手續(xù)。也有很多的賣房人當(dāng)時(shí)沒(méi)有能力償還自己的這個(gè)貸款,希望讓買房人能替其償還,并同意這個(gè)款項(xiàng)為首付款。買方替賣方償還貸款的錢,先期實(shí)質(zhì)上是買方借錢給賣方的,賣方應(yīng)給買方打借條。在抵押注銷后,辦理交易過(guò)戶時(shí),這筆錢才能成為購(gòu)房的款項(xiàng),需將借條換成收條。