二手房產(chǎn)權(quán)確定方式

    第一步要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況

    購房者要做的是要求賣方提供合法的證件,包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”;身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格。比如:商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書;代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指:出租房產(chǎn),要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn),要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明;要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

    第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源

    查驗的具體方式是:查驗產(chǎn)權(quán)記錄。包括:1、檔案文號,即該宗交易的文件編號,假如查詢者希望獲得整份文件,可依此編號向有關(guān)方面取閱該份文件副本;2、房主是誰,假如為共有財產(chǎn),則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式;3、登記日期,此日期為該項交易的簽訂日期;4、成交價格,即該項交易的成交價,查詢者應(yīng)注意如果成交價是注明“部分成交價”,則代表該成交價不單只包括該房屋,并且包括其它房地產(chǎn)成品;5、其它內(nèi)容,如房屋平面圖等。

    第三步是查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)

    房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任,則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額,從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外,購房者還需了解的內(nèi)容有:所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

    最后應(yīng)提醒購房人注意的是,購買二手樓房,尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關(guān)規(guī)定,城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價購買的房屋,在購房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購買的權(quán)利。如果購買的是這樣的房屋,就有可能出現(xiàn)問題。

    總之,要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況,購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件,仔細(xì)閱讀外,還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄,兩者對照,才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié),不至于有所遺漏。