近年來(lái)由于樓市調(diào)控,房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定,很難有大起大落,是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。而二手房因?yàn)椴挥醚b修,周邊配套設(shè)施更加齊全,很快就能入住等特點(diǎn)深受購(gòu)房者喜愛。但是買二手房的過(guò)程不容小覷,一定要多多了解,才能不吃虧。買二手房需要注意什么呢二手房的交易流程,房子的基本情況,我們都需要了解。
了解房屋
1、首先了解清楚房子產(chǎn)權(quán),是70年的商品房、50年的經(jīng)濟(jì)適用房或是40年的商住兩用房。如果是商住房,物業(yè)費(fèi)會(huì)比其他房子高,如果是經(jīng)濟(jì)適用房,還需要繳納土地轉(zhuǎn)讓金。
2、房子是否已經(jīng)購(gòu)買滿4年,未滿4年的房子無(wú)法銷售。
3、如果是頂層的房子,要仔細(xì)看看房頂墻皮有沒(méi)有漏水后修補(bǔ)過(guò)的痕跡,一般房主和中介都會(huì)告訴你“我們這兒從來(lái)不漏雨”,不要信,自己看,網(wǎng)上搜情報(bào)……
4、和房主及物業(yè)了解清楚,是否市政水電,有的小區(qū)不用市政水,用的自挖井,水質(zhì)有可能不過(guò)關(guān),這個(gè)情況也是我親自經(jīng)歷過(guò)的,直到見了房主要簽約了,他們都說(shuō)是市政水,但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問(wèn)過(guò),大家一致說(shuō)這個(gè)小區(qū)不是市政水。
5、房子的質(zhì)量,這個(gè)如果實(shí)地看不好看出來(lái)的話,要上網(wǎng)查一下這個(gè)小區(qū)房子的口碑,比如我在之前留意過(guò)某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查,發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說(shuō)這里的房子隔音很差,隔壁開個(gè)電視機(jī)都能聽到。
熟悉周邊
1、特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境,樓周圍有沒(méi)有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施;如果樓是臨路、臨鐵道(城鐵)的,還要注意噪音問(wèn)題;另外小區(qū)四周都要看一下,是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的,有可能會(huì)夜間卸貨擾民。
2、小區(qū)是否有富裕的停車位,有不少老小區(qū)沒(méi)有地下車庫(kù),且地上停車位也比較少,很可能都沒(méi)有可供出租的車位,每天停車需要打游擊就有點(diǎn)兒鬧心了。
3、小區(qū)的安保情況,比如大門口是否可以隨意進(jìn)人,單元門有沒(méi)有門禁等。可以在網(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況,比如是否發(fā)生過(guò)重大盜竊、兇殺案件什么的……
4、周邊交通狀況,必經(jīng)之路是不是每天都很堵,比如北京的天通苑一帶。
5、醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施有沒(méi)有。
簽訂合同
1、查看房產(chǎn)證、契稅票,看清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、建筑年代、交稅時(shí)間、房子是否還在抵押等。向房主詳細(xì)詢問(wèn)房子的情況,為什么要出售房子。確認(rèn)中介復(fù)印了房主的房產(chǎn)證及身份證。
2、確定自己是否有購(gòu)房資質(zhì)。長(zhǎng)沙購(gòu)房有規(guī)定,市外遷入的戶籍家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外),落戶滿1年且在本市穩(wěn)定就業(yè),或在本市連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn)),在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。在本市穩(wěn)定就業(yè)且無(wú)住房的非本市戶籍家庭,連續(xù)繳納24個(gè)月個(gè)人所得稅(或社會(huì)保險(xiǎn)),在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)1套商品住房。購(gòu)房人資質(zhì)審核通過(guò),房子才能在建委做網(wǎng)簽。
3、明確付款方式,全款還是貸款。如果是貸款的話,要明確首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付來(lái)還清銀行貸款的話,你的首付是不走資金監(jiān)管的,等于你會(huì)直接把首付(或一部分)給房主讓他先去還貸款,換完貸款,房子解抵押了,才可以繼續(xù)用該房作抵押申請(qǐng)貸款。這時(shí)候要注意在合同上明確寫出首付的支付方式,用途,如果是用來(lái)給房主還貸,可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據(jù)
4、確定自己的貸款方式、貸款資質(zhì)和額度。辦商業(yè)貸款的話,一般銀行會(huì)查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學(xué)歷等資料,來(lái)確定你的貸款數(shù)額和利率,首套房一般利率會(huì)下浮,但你的征信記錄如果不好,利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會(huì)影響到貸款額度,一般是要求每月稅后收入是還款數(shù)的兩倍,只要收入證明能開到2倍就行,工資流水差一些沒(méi)太大關(guān)系。
5、和房主商定后確定最遲過(guò)戶日期,過(guò)戶后什么時(shí)候做物業(yè)交接給鑰匙,多少天之內(nèi)遷走戶口,房子內(nèi)都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上,如果中介給的合同上,以上重要問(wèn)題有沒(méi)有寫清的,一定要求中介在補(bǔ)充協(xié)議里加上。上面的幾個(gè)問(wèn)題都是容易產(chǎn)生糾紛的,為了避免日后扯皮,必須提前寫在合同里。