房屋買賣雙方均應自覺遵守國家房地產(chǎn)登記制度及有關政策,誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風險。購買房屋后應及時辦理房屋權屬登記,對于明顯低于市場價格的房屋,買房者應謹慎購買,認真審查房屋產(chǎn)權登記情況。

近年來,房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量和涉案標的額均大幅上升,有的當事人不服司法裁判,向檢察機關提出監(jiān)督申請。最高人民檢察院5月9日公布數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度共辦理房屋買賣合同類民事訴訟監(jiān)督案件800余件。

最高檢第六檢察廳四級高級檢察官助理李大揚介紹,房屋買賣合同糾紛案件的特點主要為房屋出賣人“一房二賣”給買受人造成經(jīng)濟損失,房屋實際所有人與權利證書登記人不一致產(chǎn)生房屋權屬爭議,房屋買受人購買明顯低于市場價格房屋容易給自身造成損失。

我國全面實行不動產(chǎn)產(chǎn)權登記制度,目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系已基本成型。實際交易活動中,“一房二賣”指房屋出賣人違反誠實信用原則,將同一特定房屋先后或同時出賣給兩個不同買受人。在房屋買賣合同中,當事人借名買房、合伙買房導致房屋實際所有人與權利證書登記人不一致,易產(chǎn)生房產(chǎn)權屬糾紛。李大揚表示,合伙買房當事人應簽訂相應內(nèi)部協(xié)議,留存購房款支付憑證等能夠充分證明房屋真實權屬關系的證據(jù)材料。

在房屋買賣活動中,房屋權利證書登記人有時并非房屋實際所有人。在房屋名義登記人出售房屋,而實際所有人對出售行為未予追認的情況下,該行為屬無權處分行為。這種情形下,如果賣房者購買房屋的價格明顯低于市場價格,其購房行為可能不構成善意取得,將不受法律保護。

“監(jiān)管部門應重點關注二手房買賣中的‘陰陽合同’問題?！敝袊鐣茖W院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室副主任李超表示,一旦出現(xiàn)爭議時,會嚴重影響房地產(chǎn)交易安全和消費者合法權益。

為確保存量房交易資金監(jiān)管安全,不少地方出臺舉措,加強監(jiān)管。如廈門近日發(fā)布《廈門市存量房交易資金監(jiān)管辦法》,將于今年6月1日起施行。該辦法明確,交易資金監(jiān)督機構或交易當事人應在商業(yè)銀行設立存量房交易結算資金專用存款賬戶,對交易資金進行監(jiān)督管理。

在二手房交易中,“陰陽合同”大量出現(xiàn)?！瓣幒贤笔秋@示買賣雙方真實的成交價格;“陽合同”是在辦理繳稅或者房屋過戶時,買賣雙方為達到避稅或少納稅的目的,向有關部門虛報房屋交易價格而簽訂的另一份合同。

“陰陽合同”引發(fā)糾紛,多與房產(chǎn)中介活動有關。針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構利用市場優(yōu)勢地位收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題,5月8日,住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》進行規(guī)范。在規(guī)范簽訂交易合同方面,意見明確,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構促成房屋交易,應當通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理房屋買賣、租賃合同網(wǎng)簽備案。

檢察機關提示,房屋買賣雙方均應自覺遵守國家房地產(chǎn)登記制度及有關政策,誠信交易并積極采取措施防范潛在交易風險,避免引發(fā)不必要的民事糾紛甚至民事訴訟,最大限度維護交易安全。

專家建議,購買房屋后應及時辦理房屋權屬登記,避免賣家再次出售房屋給自己造成損失。對于明顯低于市場價格的房屋,買房者應謹慎購買,認真審查房屋產(chǎn)權登記情況。