一、簡介

商業(yè)貸款是用于補充工業(yè)和商業(yè)企業(yè)的流動資金的貸款,一般為短期貸款,通常為9個月,最多不超過一年,但也有少量中長期貸款。這類貸款是商業(yè)銀行貸款的主要組成部分,一般占貸款總額的三分之一以上。

商業(yè)貸款又稱個人住房貸款,是中國人民銀行批準設立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行,為城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房提供的貸款,執(zhí)行法定貸款利率。北京市多家商業(yè)銀行都有此項業(yè)務,如建行、農行。申請貸款手續(xù)也基本一致。

個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人,購買本市城鎮(zhèn)自住住房時,以其所購買的產權住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押,作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。(抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式)。個人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款,有關銀行規(guī)定,凡符合下列兩種情況之一的,即可申請貸款品種:一是參加住房儲蓄的居民;二是住房出售商和貸款銀行有約定,由房地產擔保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。

商業(yè)貸款是指統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔保機構擔保余額中,為商業(yè)貸款提供擔保所占的比例。

建設銀行向購買自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個人住房貸款。

二、流程注意事項

(一)提交貸款申請:當你簽好了房屋買賣合同后就可以向銀行申辦商業(yè)貸款了。無論是一手房貸還是二手房貸,都需要將銀行認可的齊全材料遞交給銀行審核,這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。

主要包括身份證、戶口本、結婚證原件以及復印件;

外地戶籍需要提供暫住證或者居住證;

工作單位出具的收入證明;

買賣合同、首付款發(fā)票或者收據(jù);

近半年的工資流水或其他資產證明。

除了以上五項資料外,不同銀行對商業(yè)貸款要求有一定的差異,還要詳細詢問貸款銀行要求的其他資料。

(二)銀行受理調查:銀行收到貸款申請人的申請材料后,就會對其材料進行審核,商業(yè)貸款一般審核時間是15個工作日,最長不超過1個月。在銀行受理調查期間,會根據(jù)情況要求貸款申請人補充一些資料,因此,這段時間貸款申請人需與銀行保持聯(lián)絡。

(三)銀行核實審批:貸款銀行會針對幾方面進行核實:房屋的情況、借款人的資質信用情況等。這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié),如果貸款申請人的信用不良,會直接導致貸款申請的失敗,因此生活中積累良好的個人信用是很重要的。

(四)雙方辦理相關手續(xù):銀行通知貸款申請人,貸款審批通過后需要在該銀行開戶,領借記卡并簽訂貸款合同。同時,辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理擔保手續(xù)的時候一定要詳細了解合同中的細則,明確自己的權利和義務,以免發(fā)生不必要的誤會。

(五)銀行發(fā)放貸款:所有貸款手續(xù)辦理完畢后,銀行會將貸款資金打入到房產開發(fā)商的賬戶,借貸關系成立,貸款人按規(guī)定償還貸款。

三、貸款程序

(一)貸款申請條件

具有完全民事行為能力的北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常駐的有居留權的外埠居民、境外、國外公民,申請貸款時必須具備下列條件:

·有合法的居留身份;

·有穩(wěn)定的職業(yè)和收入;

·有按期償還貸款本息的能力;

·有貸款行認可的資產進行抵押或質押,或(和)有符合規(guī)定條件的保證人為其擔保;

·有購買住房的合同或協(xié)議;

·提出借款申請時,在建行有不低于購買住房所需資金的30%的存款,若已作購房預付款支付給售房單位的,則需提供付款收據(jù)的原件和復印件;

·貸款行規(guī)定的其他條件。

(二)所需材料

借款人到建設銀行經辦機構或已與建設銀行簽訂"合作協(xié)議"的開發(fā)商處填寫個人住房貸款借款申請表,并提供以下材料:

本人戶口本、身份證或其它有效居留證件;

職業(yè)和收入證明;

購房合同或意向書等有關證明材料;

占房價款30%的首期付款證明;

建設銀行經辦機構要求提供的其它材料。

(三)辦理手續(xù)

1、建設銀行經辦機構或建設銀行委托的律師事務所(或公證處)對借款人提供的資料進行調查。

2、建行經辦機構對借款人的申請進行審批。

3、借款人開戶、領儲蓄卡并簽訂借款合同。

5、辦理抵押、保證、質押和保險等有關擔保手續(xù)。

6、借款合同生效,資金劃入開發(fā)商賬戶。

(四)償還貸款

1、借款人在借款期內每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

2、借款人可選擇計算機自動扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息;

(五)借款合同的變更或終止

1、借款合同需要變更的,必須經貸款經辦行、借款人及有關各方協(xié)商同意,并依法簽訂變更合同。

2、借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力,其財產繼承人、監(jiān)護人或受遺贈人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的,應簽訂新的借款合同并辦理有關手續(xù)。

3、借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后,抵押物或質物返還抵押人或出質人,借款合同終止。

(六)農業(yè)銀行個人住房按揭貸款

指借款人購買農行指定的經濟適用住房并以其所購買的房屋作抵押擔保,向農行提出貸款申請用于支付部分購樓款,并按月還本付息的消費貸款業(yè)務。貸款額可達房款的70%,期限最長可達20年,利率一年一定。

四、三種形式

1、普通商業(yè)貸款(無須利用買方貸款清償)

2、快速商業(yè)貸款(需要利用買方貸款來清償,通過擔保機構提供階段性擔保)

3、公積金貸款(手續(xù)多,拿款時間過長,相對賣方而言風險較大)

五、轉公積金

(一)申請條件

據(jù)了解,福州、廣州、東莞等國內多個城市已經陸續(xù)開展實施“商轉公”業(yè)務,受到了各市民的熱烈歡迎。那么,“商轉公”是需要滿足哪些條件呢

商轉公貸款需要滿足五個條件:

1、原商業(yè)性住房貸款銀行同意借款人提前結清貸款;

2、原商業(yè)性住房貸款還款1年(含)以上,且無逾期貸款余額;

3、借款人必須是原商業(yè)性住房貸款的借款人或其配偶;

4、所購房產已取得《土地房屋權證》;

5、借款人有足夠資金結清原商業(yè)性住房貸款;借款人無足夠資金結清原商業(yè)性住房貸款的,應向管理中心及受托銀行認同的符合國家有關規(guī)定、具有相應資質的本市擔保機構申請擔保。

此外,國家和地區(qū)住房公積金個人住房貸款政策也必須符合。

(二)所需資料

申請人及配偶身份證復印件四份(二代身份證議案復印身份證背面);申請人及配偶戶口簿復印件三份;申請人婚姻證明(結婚證需復印照片頁和內容頁;未婚證明的時間須從國家規(guī)定結婚年齡算起;未再婚證明須從離異或喪偶之日算起;證明必須由民政局出具,有效期十天),原件一份,復印件兩份;填寫好的貴陽市住房公積金貸款申請審批表(單位蓋章),原件三份;原借款抵押合同、貸款憑證等相關貸款手續(xù),復印件各三份;貸款余額清單(須有最近前六個月的還款情況和本月貸款余額),原件一份、復印件兩份;房屋產權證、契稅證、土地證等證件復印件三份;簽房屋抵押備案登記表(由擔保公司提供),原件一份。另外,所有復印件必須用A4紙復印,并須在辦理現(xiàn)場查看原件。

(三)辦理流程

第一步咨詢受理

貸款轉貸申請人到原商貸銀行咨詢,如果符合轉貸條件,銀行工作人員應指導借款人正確完整填寫《個人住房公積金轉貸資料夾》。

第二步提交資料

1、借款人及配偶的身份證、戶口簿和結婚證原件及復印件(借款人為單身的由民政部門出具單身證明);

2、原商貸所購房屋的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》原件及復印件;

3、辦理原商貸所購房屋的《借款抵押合同》原件和《商品(經濟)房購銷合同》或《存量房買賣合同》復印件;

4、由管理中心認可的房屋評估機構出具的《房屋估價報告書》(二手房商貸轉公積金貸款);

5、房屋產權共有人出具經公證的同意抵押的具結書;

6、管理中心和受托銀行要求提供的其他證明材料。

第三步貸款受理

1、受托銀行與借款申請人進行面談、審核其提交申請資料;

2、查詢并打印借款人及配偶的《個人信用報告》,審核夫妻雙方個人信用情況、房貸情況;

3、受托銀行通過房產部門對借款申請人進行“家庭住房信息查詢”;

4、對符合條件的借款人,受托銀行在公積金系統(tǒng)中進行貸前試算,根據(jù)試算結果和還貸能力,與借款人商議確定貸款額度、期限、利率以及還款方式;

5、受托銀行在公積金系統(tǒng)中進行初審,初審未通過的,及時同事借款人并告知原因。

第四步簽訂合同

借款申請人與原商貸銀行簽借款(抵押)合同,同時在銀行指引下與管理中心指定的擔保公司簽訂擔保合同。

第五步預存資金

借款申請人將原商貸余額與轉貸的差額部分,用自有資金存入轉貸銀行開立的存款專戶,用于提前結清原商業(yè)貸款。

第六步貸款發(fā)放

管理中心發(fā)放貸款資金、有轉貸銀行通知轉貸借款人將公積金貸款資金和借款人預存的資金同時結清原商業(yè)貸款。

第七步辦理抵押

由擔保公司代為辦理原商業(yè)貸款房產抵押注銷手續(xù),并辦妥轉公積金貸款抵押等登記手續(xù)(此程序由擔保公司辦理)