買(mǎi)二手房最重要的便是過(guò)戶問(wèn)題,那過(guò)戶都需要準(zhǔn)備些什么有可能遇到哪些問(wèn)題呢通過(guò)幾個(gè)案例給大家講解一下。

新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”,第二次交易則為“二手”,“二手房”是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的,是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn),主要包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。再說(shuō)一下二手房過(guò)戶需要準(zhǔn)備的材料。

1買(mǎi)方需要攜帶的證件資料,分以下幾種情況

情況一:買(mǎi)方單身

需要攜帶身份證、戶口本、房屋買(mǎi)賣(mài)交易的契稅完稅證明;

情況二:已婚

需要攜帶夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證(若購(gòu)房者是外地人,需要根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定,出具本地暫住證或其他證件)、家庭戶口本(戶口本是外地的需要提供暫住證)、二手房買(mǎi)賣(mài)交易的契稅完稅證明;

情況三:離異

需要提供個(gè)人身份證、戶口本和房屋買(mǎi)賣(mài)交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協(xié)議,如果購(gòu)房者攜帶未成年人,需要攜帶孩子所在的戶口本;

情況四:港澳臺(tái)人士

需要提供港澳身份證或者個(gè)人護(hù)照、房屋買(mǎi)賣(mài)契稅完稅證明,臺(tái)灣認(rèn)識(shí)需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明(例:在北京購(gòu)房需要在京滿一年的居留證明,不同城市規(guī)定不同);

情況五:外籍人士

需要攜帶個(gè)人護(hù)照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明;

情況六:過(guò)戶給未成年人

需要提供監(jiān)護(hù)公證,家庭戶口本,父母身份證、結(jié)婚證,公證監(jiān)護(hù)人必須到場(chǎng),未成年人可不到場(chǎng)。(如果未成年人的戶口跟父母一起且互助式父母,只需要提供出生證明即可);

情況七:現(xiàn)役軍人或者武警家庭

需要買(mǎi)方攜帶身份證原件、復(fù)印件,軍官證原件、復(fù)印件,團(tuán)級(jí)以上部門(mén)開(kāi)具的家庭證明;

情況八:多個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)

需要接受過(guò)戶的人攜帶所有過(guò)戶接收人的身份證原件,全部人員到場(chǎng)或部分人員攜帶未到場(chǎng)的人手寫(xiě)委托書(shū)辦理過(guò)戶。目前買(mǎi)房或投資是否穩(wěn)定還沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)各有各的說(shuō)法,對(duì)于買(mǎi)房者或炒房者來(lái)說(shuō)都想買(mǎi)房后房?jī)r(jià)上漲,以目前的形式來(lái)看都不太客觀,大家都知道投資越大風(fēng)險(xiǎn)就越大,如果是用投資來(lái)做收益可以在支付寶首頁(yè)輸入七護(hù)新網(wǎng),托管收益1小時(shí)20%以上不拘任何反駁,操作十幾分鐘就可以等待收益風(fēng)險(xiǎn)低用戶基數(shù)龐大,因而大受歡迎,

2賣(mài)方需要攜帶的證件資料,主要包括兩個(gè)方面

賣(mài)方需要攜帶個(gè)人身份證、房產(chǎn)證,如果交易房屋賣(mài)方有多個(gè)權(quán)利共有人,需要所有共有人到場(chǎng)簽字,如果不能到場(chǎng)簽字,需要由簽字人員提供未到場(chǎng)權(quán)利人的公證委托書(shū),(家庭滿五唯一住房,需要賣(mài)方提供結(jié)婚證和夫妻雙方的戶口本);

如果是房產(chǎn)是繼承過(guò)戶得來(lái)的房產(chǎn),賣(mài)方還要提供原房產(chǎn)證復(fù)印件、繼承公證書(shū);接下來(lái)通過(guò)幾個(gè)案例給大家講解一下房子不能過(guò)戶的幾種情況。

案例一:違法亂建的房子要恢復(fù)原狀才能過(guò)戶

張先生有一套老房子,他私自搭出一個(gè)小房間儲(chǔ)存東西。去年,他通過(guò)中介出售這套房子,經(jīng)紀(jì)人表示這套房子存在違法亂建的情況,無(wú)法完成過(guò)戶。

老房子被賣(mài)房人改建或擴(kuò)建,導(dǎo)致房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建,房子將無(wú)法過(guò)戶。只有賣(mài)房人將改建或擴(kuò)建的房屋恢復(fù)原狀,才能過(guò)戶。

問(wèn)題:怎么知道對(duì)方的房子是違法亂建的

在實(shí)際交易中,購(gòu)房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實(shí)際面積進(jìn)行對(duì)比,看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購(gòu)房合同時(shí),購(gòu)房人可以要求明確違約責(zé)任,如果賣(mài)房人隱瞞違建導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶,應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失。

案例二:有抵押的房子要還清了才能過(guò)戶

多年前,李女士在宜昌買(mǎi)房,貸款50萬(wàn)元。去年,李女士通過(guò)中介賣(mài)房,經(jīng)紀(jì)人表示由于這套房子有銀行貸款未還清,所以無(wú)法完成過(guò)戶。

房屋有銀行貸款,房產(chǎn)證上會(huì)有抵押記錄。此類房屋上市交易,賣(mài)房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后,才可以過(guò)戶。

問(wèn)題:有貸款的房子,可以用首付幫賣(mài)方還貸款嗎

在實(shí)際交易中,有些賣(mài)房人需要借用買(mǎi)房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個(gè)時(shí)候,買(mǎi)房人要注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。一旦買(mǎi)房人將首付款私下給了賣(mài)房人,賣(mài)房人沒(méi)有把錢(qián)用于解抵押,將會(huì)給買(mǎi)房人造成資金損失。買(mǎi)房人可以通過(guò)資金監(jiān)管保證自己的資金安全。

案例三:政策變動(dòng)也可能導(dǎo)致不能過(guò)戶

問(wèn)題:政策變動(dòng)失去資格要承擔(dān)違約責(zé)任嗎

如果買(mǎi)房人與賣(mài)房人簽訂定金協(xié)議,但尚未辦理網(wǎng)簽程序,因?yàn)闃鞘姓咦兓脑?導(dǎo)致買(mǎi)房人失去購(gòu)房資格,買(mǎi)房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢(shì)變更原則,要求無(wú)責(zé)解約,并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

案例四:房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意才能過(guò)戶

孫女士與陳先生結(jié)婚后,共同在宜昌買(mǎi)房。今年,陳先生瞞著孫女士通過(guò)中介賣(mài)房。蘇先生購(gòu)買(mǎi)這套房子,被孫女士知曉。她表示自己不同意賣(mài)房,使得交易無(wú)法完成過(guò)戶。

房屋有多個(gè)共有人,如果部分共有人擅自處分房屋,與買(mǎi)房人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未得到其他共有人同意的情況下是無(wú)效的。過(guò)戶時(shí)沒(méi)有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字,是無(wú)法完成過(guò)戶的。

案例五:房子被查封不能過(guò)戶

張女士與賣(mài)房人簽訂購(gòu)房合同,支付首付款50萬(wàn)元。但她與賣(mài)房人卻無(wú)法辦理過(guò)戶。原來(lái)賣(mài)房人欠債未還,法院將房子查封。

如果賣(mài)房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭(zhēng)議涉及民事訴訟或刑事案件等原因,導(dǎo)致房屋被法院查封,房屋是無(wú)法過(guò)戶的。

問(wèn)題:遇到被查封的房子怎么辦

買(mǎi)房人購(gòu)房前要通過(guò)中介仔細(xì)核實(shí)清楚房屋產(chǎn)權(quán)情況。簽訂購(gòu)房合同時(shí),買(mǎi)房人可以明確如遇到房屋被查封的情況,買(mǎi)房人可以無(wú)責(zé)解約,賣(mài)房人要返還首付款。一旦發(fā)生房子被查封的情況,賣(mài)房人可以通過(guò)訴訟途徑解除合同,但會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務(wù),這樣可以幫助買(mǎi)房人避免資金損失。